Cómo invertir en Cancún siendo extranjero: Guía completa sobre el Fideicomiso en Zona Restringida

¿Eres extranjero y quieres comprar una propiedad en Cancún? Descubre cómo funciona el fideicomiso de zona restringida, cuáles son sus beneficios, costos, tiempos y la respuesta a las preguntas más frecuentes para invertir con seguridad en México.

Invertir en Cancún: un sueño posible para extranjeros

Cancún y la Riviera Maya son destinos soñados: playas turquesa, crecimiento turístico constante y alta plusvalía inmobiliaria. No es casualidad que muchos extranjeros quieran comprar una casa, un condominio o un terreno en la zona.

Pero surge la gran pregunta: ¿un extranjero puede ser dueño de una propiedad en Cancún?
La respuesta es sí, a través de un fideicomiso de zona restringida.

Este mecanismo es 100% legal, seguro y está respaldado por la Constitución mexicana. Sin embargo, es normal que surjan dudas, miedos y confusión sobre cómo funciona. En este artículo te explicamos todo lo que necesitas saber para invertir en Cancún con tranquilidad.

¿Qué es un fideicomiso de zona restringida?

La Constitución mexicana (Artículo 27) establece que los extranjeros no pueden adquirir directamente propiedades dentro de los 50 km de playas y 100 km de fronteras.

Para permitir la inversión extranjera en estas áreas, se creó el fideicomiso inmobiliario:

• El banco mexicano es el titular legal de la propiedad (fiduciario).

• El extranjero es el beneficiario (fideicomisario), con todos los derechos de uso, disfrute, venta, herencia y arrendamiento.

• Tiene una vigencia de 50 años renovables indefinidamente.

En la práctica, funciona igual que la propiedad plena, pero respetando la soberanía nacional.

Costos y tiempos del fideicomiso

• Constitución: entre $70,000 y $150,000 MXN aprox., dependiendo del valor y ubicación de la propiedad.

• Permiso de la SRE: ~ $15,000 – $25,000 MXN.

• Comisión bancaria inicial: ~ USD 500.

• Anualidad bancaria: USD 450 – 1,500 aprox.

• Tiempo del trámite: entre 30 y 60 días hábiles.

Beneficios del fideicomiso para extranjeros

• Acceso seguro a las mejores propiedades en Cancún.

• Derecho a heredar sin juicio sucesorio (designando beneficiarios sustitutos).

• Posibilidad de vender a mexicanos o extranjeros.

• Respaldado por la Constitución y la Ley de Inversión Extranjera.

• Tu inversión está protegida legalmente.

Preguntas Frecuentes (FAQ’s) sobre Fideicomisos de Zona Restringida

A continuación, resolvemos las dudas más comunes que recibimos en Factor Inmobiliario de parte de nuestros clientes extranjeros:

1. Propiedad y derechos

¿Soy realmente dueño de la propiedad si está a nombre de un banco?
Sí. El banco es solo el fiduciario; tú eres el fideicomisario con todos los derechos de uso y disposición (Art. 27 Constitucional; LGTOC arts. 381-407).

¿Qué derechos tengo como fideicomisario?
Puedes usar, arrendar, vender, heredar o hipotecar la propiedad. (LGTOC art. 392).

¿Qué pasa si el banco fiduciario quiebra?
El fideicomiso no forma parte de los activos del banco. En caso de liquidación, otro banco lo sustituye (LGTOC art. 391).

2. Vigencia y renovación

¿Cuánto tiempo dura el fideicomiso?
50 años (Art. 27 Constitucional).

¿Qué sucede al terminar los 50 años de vigencia?
Puedes renovarlo indefinidamente por periodos iguales (Ley de Inversión Extranjera, art. 13).

¿Qué deben hacer mis herederos cuando yo falte?
Si están inscritos como beneficiarios sustitutos, reciben los derechos automáticamente (LGTOC art. 394).

3. Costos y trámites

¿Cuánto cuesta constituir un fideicomiso en zona restringida?
Entre $70,000 y $150,000 MXN en total. Incluye permiso SRE, honorarios notariales y comisión bancaria (Reglamento de la Ley de Inversión Extranjera).

¿Cuánto se paga anualmente por el fideicomiso?
Entre USD 450 y 1,500, dependiendo del banco.

¿Cuánto tarda en constituirse el fideicomiso?
De 30 a 60 días hábiles, según notaría, banco y permiso de SRE (Reglamento de la Ley de Inversión Extranjera, art. 16).

4. Seguridad jurídica

¿El gobierno puede quitarme la propiedad si soy extranjero?
Solo mediante expropiación por utilidad pública, igual que a un mexicano (Art. 27 Constitucional; Ley de Expropiación, art. 1).

¿Qué pasa en caso de expropiación?
Recibirás indemnización justa conforme al valor comercial (Art. 27 Constitucional; Ley de Expropiación, art. 20).

¿El fideicomiso es seguro o puedo perder mi inversión?
Es un mecanismo sólido y constitucional. Solo expira si no se renueva o si aplica expropiación.

5. Uso y flexibilidad

¿Puedo vender la propiedad a otro extranjero?
Sí, transfiriendo el fideicomiso (LGTOC art. 394).

¿Puedo venderla a un mexicano sin fideicomiso?
Sí, el fideicomiso se extingue y el banco transmite la propiedad plena al comprador (Ley de Inversión Extranjera, art. 11).

¿Es posible cambiar de banco fiduciario?
Sí, mediante cesión con intervención notarial y autorización de la SRE (LGTOC art. 393).

¿Puedo incluir o cambiar beneficiarios sustitutos?
Sí, mediante trámite ante notario y el banco (LGTOC art. 394).

6. Aspectos legales

¿Cuál es la fundamentación legal de los fideicomisos de zona restringida?
Artículo 27 Constitucional, Ley de Inversión Extranjera, su Reglamento y la LGTOC.

¿Por qué los extranjeros no pueden comprar directamente en playas y fronteras?
Por razones de soberanía y seguridad nacional (Art. 27 Constitucional).

¿Qué es la Cláusula Calvo y por qué debo firmarla?
Es la renuncia a invocar protección diplomática de tu país frente a actos del gobierno mexicano (Art. 27 Constitucional).

¿En qué casos puede ser negado, revocado o extinguido un fideicomiso?

• Negado: documentación incompleta o zona estratégica.

• Revocado: uso ilícito, falsear información, violar la Cláusula Calvo.

• Extinguido: término del plazo, venta a mexicano, renuncia, resolución judicial.
  (Fundamento: Ley de Inversión Extranjera, arts. 11-13; LGTOC arts. 392-395).

Invertir en Cancún a través de un fideicomiso es seguro, legal y viable para cualquier extranjero. Este mecanismo está diseñado para que disfrutes tu propiedad sin preocupaciones, con la certeza de que tu inversión está protegida.

En Factor Inmobiliario acompañamos a nuestros clientes internacionales en todo el proceso: desde la elección de la propiedad, hasta la constitución del fideicomiso y la asesoría legal necesaria.

¿Listo para invertir en Cancún con seguridad? Contáctanos hoy mismo y da el primer paso hacia tu propiedad frente al mar.