Cómo invertir en Cancún siendo extranjero: Guía completa sobre el Fideicomiso en Zona Restringida

¿Eres extranjero y quieres comprar una propiedad en Cancún? Descubre cómo funciona el fideicomiso de zona restringida, cuáles son sus beneficios, costos, tiempos y la respuesta a las preguntas más frecuentes para invertir con seguridad en México.

Invertir en Cancún: un sueño posible para extranjeros

Cancún y la Riviera Maya son destinos soñados: playas turquesa, crecimiento turístico constante y alta plusvalía inmobiliaria. No es casualidad que muchos extranjeros quieran comprar una casa, un condominio o un terreno en la zona.

Pero surge la gran pregunta: ¿un extranjero puede ser dueño de una propiedad en Cancún?
La respuesta es sí, a través de un fideicomiso de zona restringida.

Este mecanismo es 100% legal, seguro y está respaldado por la Constitución mexicana. Sin embargo, es normal que surjan dudas, miedos y confusión sobre cómo funciona. En este artículo te explicamos todo lo que necesitas saber para invertir en Cancún con tranquilidad.

¿Qué es un Fideicomiso para Inmuebles en Zona Restringida?

Este tipo de fideicomiso es un contrato celebrado entre una persona de nacionalidad mexicana (física o moral), un Banco y un fideicomisario. En dicho contrato, la persona mexicana, transfiere la propiedad de un inmueble al banco, para que este detente la titularidad del inmueble y permita al fideicomisario a disfrutar del inmueble tal como si fuera dueño. El fideicomisario queda autorizado para usar la propiedad para fines residenciales.

¿Qué significa Zona Restringida?

Zona Restringida es toda superficie o construcción comprendida en una franja de 50 kilómetros (aprox. 31 millas) o 100 kilómetros (aprox. 62 millas) a lo largo de las fronteras. La Constitución mexicana (Artículo 27) establece que los extranjeros no pueden adquirir directamente propiedades dentro de los 50 km de playas y 100 km de fronteras. 

¿Por qué se requiere un fideicomiso para que un extranjero adquiera un Inmueble en Zona Restringida?

Es necesario en razón de que la Constitución Mexicana en su artículo 27 establece que sólo los mexicanos están autorizados para adquirir el dominio directo sobre inmuebles en la Zona Restringida. Para permitir la inversión extranjera en estas áreas, se creó el fideicomiso inmobiliario:

• El banco mexicano es el titular legal de la propiedad (fiduciario).

• El extranjero es el beneficiario (fideicomisario), con todos los derechos de uso, disfrute, venta, herencia y arrendamiento.

En la práctica, funciona igual que la propiedad plena, pero respetando la soberanía nacional.

Beneficios del Fideicomiso en Zona Restringida para Extranjeros

• Acceso seguro a las mejores propiedades en Cancún.

• Derecho a heredar sin juicio sucesorio (designando beneficiarios sustitutos).

• Posibilidad de vender a mexicanos o extranjeros.

• Respaldado por la Constitución y la Ley de Inversión Extranjera.

• Tu inversión está protegida legalmente.

Derechos del Fideicomisario

Los principales derechos son:

• Que el fideicomisario use la propiedad para fines residenciales, permitiendo el uso a sus familiares o amigos, a su sola discreción, observando la ley y el correspondiente régimen en condominio (en su caso).
• Designar uno o más fideicomisarios substitutos, que ocupen el lugar del fideicomisario, posteriormente a su fallecimiento.
• Construir sobre el inmueble, conforme a las leyes locales y federales así como a las reglas del condominio, si resultan aplicables.
• Remodelar las construcciones existentes (cuando lo permitan las autoridades de conformidad con las leyes y el régimen de condominio, si fuera el caso)
• Vender la propiedad o ceder sus derechos derivados del fideicomiso, mediante un contrato debidamente formalizado con la participación del banco.

Obligaciones del Fideicomisario

Existen varias obligaciones, pero las principales son: Usar la propiedad únicamente para fines residenciales.

• El fideicomisario tiene la obligación de considerarse como mexicano en relación con el inmueble y, en consecuencia, no tiene derecho a solicitar la protección de su gobierno por cualquier conflicto que surja sobre el inmueble; bajo la pena de perder sus derechos derivados del fideicomiso, en beneficio de la Nación Mexicana.
• También existe la obligación de efectuar el pago de una cuota anual al banco.
• Otras obligaciones se derivan del uso y disfrute de la propiedad, tales como pagar los impuestos correspondientes o el costo de servicios (agua, electricidad, teléfono, gas o cualquier otro servicio requerido por el fideicomisario) y acatar el Régimende Condominio (en su caso).

Preguntas Frecuentes (FAQ’s) sobre Fideicomisos de Zona Restringida

A continuación, resolvemos las dudas más comunes que recibimos en Factor Inmobiliario de parte de nuestros clientes extranjeros:

1. Propiedad y derechos

¿Soy realmente dueño de la propiedad si está a nombre de un banco?
Sí. El banco es solo el fiduciario; tú eres el fideicomisario con todos los derechos de uso y disposición (Art. 27 Constitucional; LGTOC arts. 381-407).

¿Qué derechos tengo como fideicomisario?
Puedes usar, arrendar, vender, heredar o hipotecar la propiedad. (LGTOC art. 392).

¿Qué pasa si el banco fiduciario quiebra?
El fideicomiso no forma parte de los activos del banco. En caso de liquidación, otro banco lo sustituye (LGTOC art. 391).

2. Vigencia y renovación

¿Cuánto tiempo dura el fideicomiso?
50 años (Art. 27 Constitucional).

¿Qué sucede al terminar los 50 años de vigencia?
Puedes renovarlo indefinidamente por periodos iguales (Ley de Inversión Extranjera, art. 13).

¿Qué deben hacer mis herederos cuando yo falte?
Si están inscritos como beneficiarios sustitutos, se debe iniciar el proceso de “reconocimiento de beneficiario sustituto” que debe llevarse a cabo con el banco y con la notaría para la firma de un nuevo titulo de propiedad en el que se reconozca al sustituto como nuevo fideicomisario, se nombren nuevos sustitutos y se re-expresen los términos del contrato de fideicomiso (LGTOC art. 394).

3. Costos y trámites

¿Cuánto cuesta constituir un fideicomiso en zona restringida?
Del 6% al 10% aproximadamente dependiendo del valor del inmueble y su ubicación. Incluye permiso SRE, honorarios notariales y comisión bancaria (Reglamento de la Ley de Inversión Extranjera).

¿Cuánto se paga anualmente por el fideicomiso?
Entre USD 450 y 600 aproximadamente dependiendo del banco.

¿Cuánto tarda en constituirse el fideicomiso?
De 30 a 60 días hábiles, según notaría, banco y permiso de SRE (Reglamento de la Ley de Inversión Extranjera, art. 16).

4. Seguridad jurídica

¿El gobierno puede quitarme la propiedad si soy extranjero?
Solo mediante expropiación por utilidad pública, igual que a un mexicano (Art. 27 Constitucional; Ley de Expropiación, art. 1).

¿Qué pasa en caso de expropiación?
Recibirás indemnización justa conforme al valor comercial (Art. 27 Constitucional; Ley de Expropiación, art. 20).

¿El fideicomiso es seguro o puedo perder mi inversión?
Es un mecanismo sólido y constitucional. Solo expira si no se renueva o si aplica expropiación.

5. Uso y flexibilidad

¿Puedo vender la propiedad a otro extranjero?
Sí, transfiriendo el fideicomiso medienta un proceso llamado "Cesión de Derechos Fideicomisarios" (LGTOC art. 394).

¿Puedo venderla a un mexicano sin fideicomiso?
Sí, el fideicomiso se extingue y el banco transmite la propiedad plena al comprador (Ley de Inversión Extranjera, art. 11).

¿Es posible cambiar de banco fiduciario?
Sí, mediante cesión con intervención notarial y autorización de la SRE. El trámite/acto se llama "Sustitución Fiduciaria" (LGTOC art. 393).

¿Puedo incluir o cambiar beneficiarios sustitutos?
Sí, mediante trámite ante notario y el banco (LGTOC art. 394).

6. Aspectos legales

¿Cuál es la fundamentación legal de los fideicomisos de zona restringida?
Artículo 27 Constitucional, Ley de Inversión Extranjera, su Reglamento y la LGTOC.

¿Por qué los extranjeros no pueden comprar directamente en playas y fronteras?
Por razones de soberanía y seguridad nacional (Art. 27 Constitucional).

¿Qué es la Cláusula Calvo y por qué debo firmarla?

¿En qué casos puede ser negado, revocado o extinguido un fideicomiso?

• Negado: documentación incompleta o zona estratégica.

• Revocado: uso ilícito, falsear información, violar la Cláusula Calvo.

• Extinguido: término del plazo, venta a mexicano, renuncia, resolución judicial o por naturalización del extanjero. (Fundamento: Ley de Inversión Extranjera, arts. 11-13; LGTOC arts. 392-395).

Invertir en Cancún a través de un fideicomiso es seguro, legal y viable para cualquier extranjero. Este mecanismo está diseñado para que disfrutes tu propiedad sin preocupaciones, con la certeza de que tu inversión está protegida.

En Factor Inmobiliario acompañamos a nuestros clientes internacionales en todo el proceso: desde la elección de la propiedad, hasta la constitución del fideicomiso y la asesoría legal necesaria.

¿Listo para invertir en Cancún con seguridad? Contáctanos hoy mismo y da el primer paso hacia tu propiedad frente al mar.